경제 뉴스에서 주택담보대출 관련 기사에 항상 같이 등장하는 LTV DTI DSR이란 주택담보대출 용어가 있습니다. LTV DTI DSR가 대출금액의 기준이 되기 때문인데요. 무엇을 의미하는지 알아보도록 하겠습니다.
주택담보대출 LTV DTI DSR 필요성
일반적으로 주택을 구매할 때, 집값의 전부를 현금으로 지불하는 경우는 거의 없습니다. 대부분의 사람들은 은행에서 주택구입자금의 일부를 대출받습니다. 어느 정도 종자돈을 모은 다음 나머지는 대출을 받아서 주택 구매에 필요한 자금은 충당합니다. 은행에서 주택담보대출을 신청하면 은행에서는 나름의 기준으로 대출가능 액수를 확정합니다. 그 기준이 담보(주택의 가격)와 상환능력입니다. LTV DTI DSR는 대출 신청인의 담보와 소득의 몇 프로까지 대출을 할 수 있는지 결정하는 기준이 됩니다.
LTV(Loan To Value) 주택의 담보가치에 따른 대출 한도
시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것입니다. 시세는 일반적으로 KB부동산시세를 기준으로 합니다.
주택담보인정비율(LTV) = 주택담보대출 취급한도 / 주택 가격 (주택담보대출 취급한도 = 주택 가격 * 주택담보인정비율(LTV))
예를 들면 2억짜리 집의 LTV가 70% 라면 최대 1억 4000만 원 까지 대출을 받을 수 있습니다. 그래서 LTV %가 높을수록 집값 대비 더 많은 대출을 받을 수가 있습니다.
이러한 LTV는 정부의 정책에 따라 지방보다는 수도권이 더 낮아지고 조정 대상 지역보다 투기과열지구가 더 낮고 실수요자보다는 2주택 이상 또는 고가주택 매입 시 더 낮은 LTV가 적용되어 대출금 상한선에 제한을 받습니다.
DTI(Debt To Income) 주택담보대출 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비중
DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할 수 있습니다.
총부채상환비율(DTI) = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타 대출*의 연간이자 상환액) / 연간 소득
예를 들어 연 소득이 6000만 원이고 DTI가 50% 라면 매년 갚아야 할 원리금이 연 3000만 원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한하게 됩니다.
이때 상환기간이 길어진다면 매년 갚아야할 원금 및 이자가 상대적으로 줄기 때문에 거치기간이나 상환기간에 따라서 더 많은 대출을 받을 수도 있습니다.
DSR(Debt Service Ration) 모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로 나눈 값
DSR은 신용대출, 신용카드 미결재액, 자동차 할부금 등 모든 부채를 빠짐없이 반영합니다. DTI는 해당 대출기관에서 자기은행의 원금과 이자 외에 타은행 대출이 있을 경우 타은행의 원금은 배제하고 타은행의 이자만 계산에 포함하게 됩니다. 그러다 보면 소득 대비 상환능력이 힘에 부치게 되는 상황이 발생할 수도 있게 됩니다. 이러한 단점을 보완해 좀 더 까다롭게 제한을 둔 게 바로 DSR입니다.
총체적상환비율(DSR) = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타 부채* 연간원리금 상환액) / 연간 소득
